Как известно, Президент Украины Петр Порошенко подписал законопроект № 3404 «О внесении изменений в раздел Х “Переходные положения” Земельного кодекса Украины относительно продления запрета отчуждения сельскохозяйственных земель». А немногим ранее Верховная Рада Украины продлила запрет на продажу земель сельскохозяйственного назначения до 1 января следующего года.
Так, нормативным актом, помимо прочего, устанавливается, что до вступления в силу закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения (но не ранее 1 января 2017 г.), запрещается внесение права на земельную долю (пай) в уставные капиталы хозяйственных обществ. Кроме того, не допускаются: купля-продажа земельных участков сельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности, (кроме изъятия (выкупа) их для общественных потребностей); покупка-продажа или другим способом отчуждение земельных участков и изменение целевого назначения (использования) земельных участков, находящихся в собственности граждан и юридических лиц для ведения товарного сельскохозяйственного производства, земельных участков, выделенных владельцам земельных долей (паев) для ведения личного крестьянского хозяйства, и т.д.
Также, в новом законе прописано, что купля-продажа или иным способом отчуждение земельных участков и земельных долей (паев), определенных законом, вводится при условии вступления в силу закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, но не ранее 1 января 2017 г. Соглашения (включая и доверенности), заключенные во время действия запрета на куплю-продажу земельных участков и земельных паев, определенных законом, в части их покупки-продажи и иным способом отчуждения, а также в части передачи прав на отчуждение данных земельных участков и земельных долей (паев) на будущее являются недействительными с момента их заключения.
Стоит напомнить, что мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения первый раз был введен с 1 января 2002 г., в качестве временной меры. Тогда предполагалось, что мораторий просуществует три года, т.е. до 2005 г., однако данный мораторий впоследствии неоднократно продляли. Отмена его планировалась с принятием законов о рынке земли и о государственном земельном кадастре. Первый документ не разработан по сей день, а второй был принят в 2011-м, однако вступление его в силу было перенесено на 1 января 2013 г. В конце марта глава украинского государства призвал политические силы и общественность обсудить вопрос формирования рынка земли, поскольку отмена моратория на продажу земель сельскохозяйственного назначения является одним из требований Международного валютного фонда – основного кредитора нашего государства.
В прошлом году тогдашний премьер-министр Украины Арсений Яценюк отмечал, что Украина не сможет запустить полноценный рынок земли с 2016 г. Подобные высказывания Яценюк аргументировал несовершенным законодательством и опасениями по поводу «разбазаривания» украинских земель. Тогда же Яценюк дал поручение Минэкономразвития совместно с Минагрополитики и Госслужбой геокадастра сформировать пакет законопроектов, который будет способствовать запуску земельного рынка. Однако через несколько месяцев после дачи этих поручений, законопроектов, которые дали бы возможность решить земельную проблему, в украинском парламенте так и не появилось.
Аналитики уверены, что правительству Яценюка ничто не мешало заниматься земельной реформой весь прошлый год. Вспомним, что прошлой весной, когда Петр Порошенко заговорил о данной проблеме, обсуждение происходило очень живо: разрабатывались различные концепции, проводились общественные слушания, эксперты аргументировано доказывали необходимость земельного рынка в нашей стране, предвкушая огромные объемы иностранных инвестиций, развитие инфраструктуры и прочее.
В настоящее время эксперты высказывают разные мнения, порой абсолютно противоположные: одни уверены, что продление моратория на продажу земель сельхозназначения абсолютно неоправданно и результатом будет еще более глобальный «уход в тень» земельных отношений, другие же эксперты, в свою очередь, считают, что отмена моратория приведет к обезземеливанию жителей сел и скупке земель зарубежными инвесторами и крупными украинскими бизнесменами.
Противники отмены моратория акцентируют внимание на том, что земли сельскохозяйственного назначения могут быть сосредоточены в одних руках. Но не все эксперты с этим согласны. Так, к примеру, по мнению Андрея Мартына, доктора экономических наук, на сегодняшний день продать землю готовы лишь 10-15% населения: «Ежегодно на рынке недвижимости принимает участие 2% всей недвижимости. Но поскольку искусственно сдерживали рыночный оборот, добились того, что уже 10-15% готовы продать свои земли». Также эксперт добавил, что продать свою землю в случае запуска рынка земли селяне смогли бы по цене около 20 тыс. гривен за гектар, и, исходя из размера среднего пая в 4 га, сумма, которую селяне могли бы получить, была бы довольно ощутимой.
Андрей Кошиль, глава ассоциации «Земельный союз Украины», высказывает мнение о том, что массовой распродажи земли в результате снятия моратория ожидать не стоит: «...Мы проводили эксперимент, сколько селян готовы продать землю, действительно ли это массовое явление и какую цену они хотят. Количество звонков было небольшое, и те люди, которые звонили, называли цену от 50 до 100 долларов за сотку. Если перевести это на гектар, то это от 5 до 10 тыс. долларов. Очень мало людей, которых обстоятельства подталкивают к тому, чтобы продать землю дешево. Но и они не готовы продать ее по 300 долларов за гектар».
Правительство неоднократно высказывало опасения относительно возможного появления «лэндлордов» (т.е. олигархов, которые, выйдя на земельный рынок, могут скупить большое количество земельных паев за бесценок). Эксперты считают, что данные опасения преувеличены, поскольку крупным иностранным инвесторам абсолютно невыгодно приобретать крошечные участки селян. Кошиль отмечает, что «пай в 4 га, а это средний размер по Украине, мало интересует любого инвестора, особенно если он находится посредине поля и к нему тяжело организовать подъезд».
Реальность, в принципе, подтверждает подобные мнения: крупные компании не интересуют небольшие паи, ведь, купив один маленький участок, им придется договариваться с владельцами соседних земельных участков, что, понятное дело, для бизнеса невыгодно.
Итак, для того, чтобы свести риски к минимуму, нужно такое законодательство, которое сделает земельный рынок прозрачным. Кроме того, обязательно нужно защитить интересы селян, закрепив это законодательно. По этому поводу Сергей Биленко, член Совета Ассоциации «Земельный союз Украины», отметил следующее: «...В земельном законодательстве есть очень много проблем, которые нужно закрывать, но они абсолютно не связаны с мораторием». Вторит ему и Андрей Мартын, считая, что в качестве приобретателей сельскохозяйственных земель нужно закрепить исключительно граждан Украины: «...В таком случае мы будем стимулировать индивидуальное фермерство, и создавать необходимые условия, при которых ренту, главную выгоду, будут получать украинцы, а не иностранцы. Для этого никаких существенных изменений в законодательство не надо. В земельном кодексе есть замечательная статья, которая называется “Покупатели земель сельскохозяйственного назначения”: все, что нужно сделать – это прописать один абзац, кто может приобретать сельхозземли в нашей стране и что делать в тех случаях, если иностранец получил в собственность участок».
Стоит отметить, что еще в редакции закона о рынке земли 2013 г. было прописано, что зарубежным компаниям и предприятиям с иностранным капиталом запрещено иметь в собственности земли сельхозназначения на территории Украины.
В целом эксперты отмечают, что основные лоббисты сохранения действия моратория на отчуждение земель сельскохозяйственного назначения – это крупные сельхозкомпании и агробизнес в целом. Ведь они просто-напросто не желают терять очевидные для себя выгоды, арендуя у жителей села паи за мизерную плату. А вот при отмене моратория арендные ставки, скорее всего, во много раз.
Эксперт Сергей Биленко акцентирует внимание на том, что агробизнес опасается хаоса, который будет неизбежен в течение первых двух лет после открытия рынка: «К сожалению, у нас масса ошибок в кадастре, у нас масса вопросов с коллективной формой собственности на землю, масса земли, которая не оформлена и т.д. Сейчас все эти проблемы законсервированы, потому что земля не продается и всем не особенно хочется решать данные вопросы».
Напомним, что до того, как в очередной раз продлить мораторий, масс-медиа писали о том, что большинство членов Комитета Верховной Рады Украины по вопросам аграрной политики и земельных отношений выступали за продление запрета на продажу земель сельхозназначения. Как отмечал Александр Бакуменко, зампредседателя профильного комитета, селяне должны пользоваться своим конституционным правом, а именно – распоряжаться собственной землей: «...Когда мы отработаем этот вопрос со всем аграрным сообществом, выслушаем мнение всех экспертов, то однозначно рынок земли должен быть введен. Украина, наверное, последняя страна, в которой нет рынка земли».
Сходное с Бакуменко мнение высказывает и Иван Мирошниченко, его коллега по парламентскому комитету, который, в частности, отмечает, что «для нас важнейшим является обеспечение прав и интересов наших граждан – украинских землевладельцев, которые в 90-х г.г. получили земельные участки сельскохозяйственного назначения – паи, однако, как и тогда, так и сейчас не получили от государства и сами не имеют необходимых финансовых ресурсов для открытия собственного агробизнеса, а из-за отсутствия рынка земли еще и лишены возможности их привлечения».
Кроме того, нардеп отмечает, что все члены комитета сходятся во мнении относительно того, что, прежде чем открыть земельный рынок, нужно закончить инвентаризацию и разграничение земель сельхозназначения государственной, коммунальной и частной собственности, провести общенациональную нормативно-денежную оценку данных
земель, усовершенствовать процедуру регистрации земель, заполнить Государственный земельный кадастр, и пр., и «только после этого станет возможным предметное рассмотрение вопроса рынка земли и непосредственные наработки соответствующего закона. Но главная задача – одновременно с открытием рынка земли ввести действенные механизмы финансовой поддержки именно украинских граждан-владельцев земли для создания ими малых и средних фермерских хозяйств».
В условиях, которые складываются на сегодняшний день, украинским властям, очевидно, не удастся решить проблему инвентаризации с/х земель (которая, кстати, завершена лишь на 11%) быстро. Дабы завершить такую инвентаризацию, нужно более 2 млрд. гривен. Кроме того, существует еще одна проблема: примерно 6 млн. га земли, которая находится в собственности селян, в сущности, не включены в экономический оборот нашей страны.
Согласно информации ассоциации «Украинский клуб аграрного бизнеса», убытки украинской экономики от теневых схем в аграрном секторе составили примерно 20 млрд. гривен. Виталий Кордыш, эксперт аграрных рынков ассоциации «Украинский клуб аграрного бизнеса», подчеркивает, что «сейчас остро стоит вопрос наполнения бюджета для обеспечения нормального функционирования государства и выполнения требований международных кредиторов. Но, вместо проведения обещанных реформ, устранения коррупции и вывода экономики из тени, правительство пытается покрыть дефицит бюджета за счет увеличения налогового давления на сельское хозяйство».
В результате этого наблюдаем отрицательное отношение сельхозпроизводителей к либерализации земельных отношений, используются разные теневые схемы для погашения финансовых обязательств. Так, к примеру, одна из подобных схем – т.наз. договоры о совместной обработке земли, заключающиеся между государственными учреждениями, которые владеют землями, и аграрными холдингами, фермерами и иными сельхозпроизводителями. В результате таких договоров госбюджет недополучает земельный налог, поскольку сбор в подобных случаях уплачивается госучреждениями по фиксированной ставке (1 процент от нормативно-денежной оценки земли). А вот если бы земля была передана в аренду, такая ставка составляла бы как минимум 5 процентов. Согласно данным Госслужбы по вопросам геодезии, картографии и кадастра, потери местных бюджетов из-за теневого оборота земли в целом по Украине составляют порядка 2 млрд. гривен ежегодно.
Что касается других государств, то во многих из них уже функционирует рынок земли, причем стоимость земли там намного выше, нежели предположительная оценочная стоимость в нашей стране. Так, Польша, в которой гектар земли сельхозназначения стоит в среднем 5 тыс. долларов, с 2016 г. открыла свой рынок для иностранцев, и польское правительство теперь опасается, что земли будут полностью раскуплены, поскольку в других странах Европы стоимость за 1 га еще выше.
Естественно, что на наш земельный рынок влияет также финансово-кредитный кризис. Отечественный финансовый сектор имеет немало проблем, вследствие которых предложения банков для агропромышленного комплекса ощутимо сократились, а кредитные ставки доходят до 36-ти процентов годовых в гривне и до 19-ти процентов в долларах. При этом в Канаде стоимость кредитов для аграриев составляет всего лишь 3%, в США – 3,25%, во Франции – 3,4%, в Германии – 4%.
Украинцы очень надеются на приход мощных иностранных инвесторов, но подобные ожидания не имеют под собой никакой почвы. Отечественные земли в основном уже разделены между крупными и средними аграрными холдингами на протяжении многих лет, однако порядка в этой сфере как не было, так и нет. Стоит отметить, что за последние несколько лет, несмотря на стабильные инвестиции в украинский агропромышленный комплекс, число занятого там населения уменьшилось почти на сто тысяч человек.
Достаточно много проблем имеется также в экспортном сегменте украинского АПК, ведь основу отечественного агроэкспорта составляют зерновые культуры, 12 которых - кукуруза и соя. Кроме того, наша страна является мировым лидером по экспорту семян и масла подсолнечника: в 2015-м его объемы возросли на 7%. К сведению: согласно данным Института экономики и прогнозирования Национальной академии наук Украины, лишь земли в Чернобыльской зоне находятся в удовлетворительном состоянии, остальные земли считаются территорией изнурительного земледелия.
Теперь давайте вкратце ознакомимся с ситуацией на европейском рынке земли. Стоит отметить, что в Европе он является неотъемлемой частью экономики и базируется на четком и справедливом законодательстве.
Дания является примером государства, где законодательство в сфере рынка земли – наиболее развитое, все нормы и требования четко и ясно прописаны. Так, к примеру, обеспечение сохранности земли в сельхозпроизводстве требуется и от арендатора. С целью борьбы с созданием латифундий законодательно установлена предельная верхняя граница землепользования, составляющая 150 га сельскохозяйственных угодий. Исключения допускаются только если фермер сможет доказать, что в результате специфики производства ему требуется больше земли и никто из окрестных крестьян не будет протестовать против этого. Кроме того, арендатор, равно как и покупатель, должен прожить в сельской местности не меньше 8-ми лет. Еще один интересный момент: покупка земли в Дании запрещается, если данная операция является средством размещения капитала, либо же стоимость покупаемой земли не соответствует ее реальной цене.
Что касается Франции, то в течение более чем трех десятков лет там существует сложная система контроля земельного рынка. Французское законодательство требует обязательного разрешения властей при любом акте купли-продажи земли либо сдачи ее в аренду. «Семейная ферма с личной ответственностью», - вот основополагающий принцип при выдаче французскими властями разрешения на какую-либо земельную операцию.
Теперь о земельном рынке Германии. В этом государстве поддерживается постоянный контроль за малейшими изменениями собственности либо аренды угодий сельскохозяйственного назначения. Стоит отметить, что переход права на любые земли сельхозназначения требует специального разрешения. Также в Германии находится под запретом чрезмерная концентрация земли (допустимый максимум составляет 400-500 гектаров). На арендованную землю распространяются те же ограничения, что и на купленную. Кроме того, немецким законодательством запрещается изъятие сельхозземель на несельскохозяйственные цели.
На земельном рынке Норвегии строго придерживаются того, чтобы сохранить фермерства, причем ориентация идет на фермера-собственника земли сельскохозяйственного назначения. Потому-то норвежское законодательство
ограничивает возможность дробления земельных участков, а вопросы аренды земли регламентируется законом и местными властями. А вот основным правилом земельного рынка Швейцарии является то, что земля должна принадлежать исключительно тому, кто ее обрабатывает.
Анна Воронцова
Так, нормативным актом, помимо прочего, устанавливается, что до вступления в силу закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения (но не ранее 1 января 2017 г.), запрещается внесение права на земельную долю (пай) в уставные капиталы хозяйственных обществ. Кроме того, не допускаются: купля-продажа земельных участков сельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности, (кроме изъятия (выкупа) их для общественных потребностей); покупка-продажа или другим способом отчуждение земельных участков и изменение целевого назначения (использования) земельных участков, находящихся в собственности граждан и юридических лиц для ведения товарного сельскохозяйственного производства, земельных участков, выделенных владельцам земельных долей (паев) для ведения личного крестьянского хозяйства, и т.д.
Также, в новом законе прописано, что купля-продажа или иным способом отчуждение земельных участков и земельных долей (паев), определенных законом, вводится при условии вступления в силу закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, но не ранее 1 января 2017 г. Соглашения (включая и доверенности), заключенные во время действия запрета на куплю-продажу земельных участков и земельных паев, определенных законом, в части их покупки-продажи и иным способом отчуждения, а также в части передачи прав на отчуждение данных земельных участков и земельных долей (паев) на будущее являются недействительными с момента их заключения.
Стоит напомнить, что мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения первый раз был введен с 1 января 2002 г., в качестве временной меры. Тогда предполагалось, что мораторий просуществует три года, т.е. до 2005 г., однако данный мораторий впоследствии неоднократно продляли. Отмена его планировалась с принятием законов о рынке земли и о государственном земельном кадастре. Первый документ не разработан по сей день, а второй был принят в 2011-м, однако вступление его в силу было перенесено на 1 января 2013 г. В конце марта глава украинского государства призвал политические силы и общественность обсудить вопрос формирования рынка земли, поскольку отмена моратория на продажу земель сельскохозяйственного назначения является одним из требований Международного валютного фонда – основного кредитора нашего государства.
В прошлом году тогдашний премьер-министр Украины Арсений Яценюк отмечал, что Украина не сможет запустить полноценный рынок земли с 2016 г. Подобные высказывания Яценюк аргументировал несовершенным законодательством и опасениями по поводу «разбазаривания» украинских земель. Тогда же Яценюк дал поручение Минэкономразвития совместно с Минагрополитики и Госслужбой геокадастра сформировать пакет законопроектов, который будет способствовать запуску земельного рынка. Однако через несколько месяцев после дачи этих поручений, законопроектов, которые дали бы возможность решить земельную проблему, в украинском парламенте так и не появилось.
«За» и «против» отмены моратория
Аналитики уверены, что правительству Яценюка ничто не мешало заниматься земельной реформой весь прошлый год. Вспомним, что прошлой весной, когда Петр Порошенко заговорил о данной проблеме, обсуждение происходило очень живо: разрабатывались различные концепции, проводились общественные слушания, эксперты аргументировано доказывали необходимость земельного рынка в нашей стране, предвкушая огромные объемы иностранных инвестиций, развитие инфраструктуры и прочее.
В настоящее время эксперты высказывают разные мнения, порой абсолютно противоположные: одни уверены, что продление моратория на продажу земель сельхозназначения абсолютно неоправданно и результатом будет еще более глобальный «уход в тень» земельных отношений, другие же эксперты, в свою очередь, считают, что отмена моратория приведет к обезземеливанию жителей сел и скупке земель зарубежными инвесторами и крупными украинскими бизнесменами.
Противники отмены моратория акцентируют внимание на том, что земли сельскохозяйственного назначения могут быть сосредоточены в одних руках. Но не все эксперты с этим согласны. Так, к примеру, по мнению Андрея Мартына, доктора экономических наук, на сегодняшний день продать землю готовы лишь 10-15% населения: «Ежегодно на рынке недвижимости принимает участие 2% всей недвижимости. Но поскольку искусственно сдерживали рыночный оборот, добились того, что уже 10-15% готовы продать свои земли». Также эксперт добавил, что продать свою землю в случае запуска рынка земли селяне смогли бы по цене около 20 тыс. гривен за гектар, и, исходя из размера среднего пая в 4 га, сумма, которую селяне могли бы получить, была бы довольно ощутимой.
Андрей Кошиль, глава ассоциации «Земельный союз Украины», высказывает мнение о том, что массовой распродажи земли в результате снятия моратория ожидать не стоит: «...Мы проводили эксперимент, сколько селян готовы продать землю, действительно ли это массовое явление и какую цену они хотят. Количество звонков было небольшое, и те люди, которые звонили, называли цену от 50 до 100 долларов за сотку. Если перевести это на гектар, то это от 5 до 10 тыс. долларов. Очень мало людей, которых обстоятельства подталкивают к тому, чтобы продать землю дешево. Но и они не готовы продать ее по 300 долларов за гектар».
Правительство неоднократно высказывало опасения относительно возможного появления «лэндлордов» (т.е. олигархов, которые, выйдя на земельный рынок, могут скупить большое количество земельных паев за бесценок). Эксперты считают, что данные опасения преувеличены, поскольку крупным иностранным инвесторам абсолютно невыгодно приобретать крошечные участки селян. Кошиль отмечает, что «пай в 4 га, а это средний размер по Украине, мало интересует любого инвестора, особенно если он находится посредине поля и к нему тяжело организовать подъезд».
Реальность, в принципе, подтверждает подобные мнения: крупные компании не интересуют небольшие паи, ведь, купив один маленький участок, им придется договариваться с владельцами соседних земельных участков, что, понятное дело, для бизнеса невыгодно.
Итак, для того, чтобы свести риски к минимуму, нужно такое законодательство, которое сделает земельный рынок прозрачным. Кроме того, обязательно нужно защитить интересы селян, закрепив это законодательно. По этому поводу Сергей Биленко, член Совета Ассоциации «Земельный союз Украины», отметил следующее: «...В земельном законодательстве есть очень много проблем, которые нужно закрывать, но они абсолютно не связаны с мораторием». Вторит ему и Андрей Мартын, считая, что в качестве приобретателей сельскохозяйственных земель нужно закрепить исключительно граждан Украины: «...В таком случае мы будем стимулировать индивидуальное фермерство, и создавать необходимые условия, при которых ренту, главную выгоду, будут получать украинцы, а не иностранцы. Для этого никаких существенных изменений в законодательство не надо. В земельном кодексе есть замечательная статья, которая называется “Покупатели земель сельскохозяйственного назначения”: все, что нужно сделать – это прописать один абзац, кто может приобретать сельхозземли в нашей стране и что делать в тех случаях, если иностранец получил в собственность участок».
Стоит отметить, что еще в редакции закона о рынке земли 2013 г. было прописано, что зарубежным компаниям и предприятиям с иностранным капиталом запрещено иметь в собственности земли сельхозназначения на территории Украины.
Что необходимо для отмены моратория
В целом эксперты отмечают, что основные лоббисты сохранения действия моратория на отчуждение земель сельскохозяйственного назначения – это крупные сельхозкомпании и агробизнес в целом. Ведь они просто-напросто не желают терять очевидные для себя выгоды, арендуя у жителей села паи за мизерную плату. А вот при отмене моратория арендные ставки, скорее всего, во много раз.
Эксперт Сергей Биленко акцентирует внимание на том, что агробизнес опасается хаоса, который будет неизбежен в течение первых двух лет после открытия рынка: «К сожалению, у нас масса ошибок в кадастре, у нас масса вопросов с коллективной формой собственности на землю, масса земли, которая не оформлена и т.д. Сейчас все эти проблемы законсервированы, потому что земля не продается и всем не особенно хочется решать данные вопросы».
Напомним, что до того, как в очередной раз продлить мораторий, масс-медиа писали о том, что большинство членов Комитета Верховной Рады Украины по вопросам аграрной политики и земельных отношений выступали за продление запрета на продажу земель сельхозназначения. Как отмечал Александр Бакуменко, зампредседателя профильного комитета, селяне должны пользоваться своим конституционным правом, а именно – распоряжаться собственной землей: «...Когда мы отработаем этот вопрос со всем аграрным сообществом, выслушаем мнение всех экспертов, то однозначно рынок земли должен быть введен. Украина, наверное, последняя страна, в которой нет рынка земли».
Сходное с Бакуменко мнение высказывает и Иван Мирошниченко, его коллега по парламентскому комитету, который, в частности, отмечает, что «для нас важнейшим является обеспечение прав и интересов наших граждан – украинских землевладельцев, которые в 90-х г.г. получили земельные участки сельскохозяйственного назначения – паи, однако, как и тогда, так и сейчас не получили от государства и сами не имеют необходимых финансовых ресурсов для открытия собственного агробизнеса, а из-за отсутствия рынка земли еще и лишены возможности их привлечения».
Кроме того, нардеп отмечает, что все члены комитета сходятся во мнении относительно того, что, прежде чем открыть земельный рынок, нужно закончить инвентаризацию и разграничение земель сельхозназначения государственной, коммунальной и частной собственности, провести общенациональную нормативно-денежную оценку данных
земель, усовершенствовать процедуру регистрации земель, заполнить Государственный земельный кадастр, и пр., и «только после этого станет возможным предметное рассмотрение вопроса рынка земли и непосредственные наработки соответствующего закона. Но главная задача – одновременно с открытием рынка земли ввести действенные механизмы финансовой поддержки именно украинских граждан-владельцев земли для создания ими малых и средних фермерских хозяйств».
Проблемные вопросы украинского рынка земли
В условиях, которые складываются на сегодняшний день, украинским властям, очевидно, не удастся решить проблему инвентаризации с/х земель (которая, кстати, завершена лишь на 11%) быстро. Дабы завершить такую инвентаризацию, нужно более 2 млрд. гривен. Кроме того, существует еще одна проблема: примерно 6 млн. га земли, которая находится в собственности селян, в сущности, не включены в экономический оборот нашей страны.
Согласно информации ассоциации «Украинский клуб аграрного бизнеса», убытки украинской экономики от теневых схем в аграрном секторе составили примерно 20 млрд. гривен. Виталий Кордыш, эксперт аграрных рынков ассоциации «Украинский клуб аграрного бизнеса», подчеркивает, что «сейчас остро стоит вопрос наполнения бюджета для обеспечения нормального функционирования государства и выполнения требований международных кредиторов. Но, вместо проведения обещанных реформ, устранения коррупции и вывода экономики из тени, правительство пытается покрыть дефицит бюджета за счет увеличения налогового давления на сельское хозяйство».
В результате этого наблюдаем отрицательное отношение сельхозпроизводителей к либерализации земельных отношений, используются разные теневые схемы для погашения финансовых обязательств. Так, к примеру, одна из подобных схем – т.наз. договоры о совместной обработке земли, заключающиеся между государственными учреждениями, которые владеют землями, и аграрными холдингами, фермерами и иными сельхозпроизводителями. В результате таких договоров госбюджет недополучает земельный налог, поскольку сбор в подобных случаях уплачивается госучреждениями по фиксированной ставке (1 процент от нормативно-денежной оценки земли). А вот если бы земля была передана в аренду, такая ставка составляла бы как минимум 5 процентов. Согласно данным Госслужбы по вопросам геодезии, картографии и кадастра, потери местных бюджетов из-за теневого оборота земли в целом по Украине составляют порядка 2 млрд. гривен ежегодно.
Что касается других государств, то во многих из них уже функционирует рынок земли, причем стоимость земли там намного выше, нежели предположительная оценочная стоимость в нашей стране. Так, Польша, в которой гектар земли сельхозназначения стоит в среднем 5 тыс. долларов, с 2016 г. открыла свой рынок для иностранцев, и польское правительство теперь опасается, что земли будут полностью раскуплены, поскольку в других странах Европы стоимость за 1 га еще выше.
Естественно, что на наш земельный рынок влияет также финансово-кредитный кризис. Отечественный финансовый сектор имеет немало проблем, вследствие которых предложения банков для агропромышленного комплекса ощутимо сократились, а кредитные ставки доходят до 36-ти процентов годовых в гривне и до 19-ти процентов в долларах. При этом в Канаде стоимость кредитов для аграриев составляет всего лишь 3%, в США – 3,25%, во Франции – 3,4%, в Германии – 4%.
Украинцы очень надеются на приход мощных иностранных инвесторов, но подобные ожидания не имеют под собой никакой почвы. Отечественные земли в основном уже разделены между крупными и средними аграрными холдингами на протяжении многих лет, однако порядка в этой сфере как не было, так и нет. Стоит отметить, что за последние несколько лет, несмотря на стабильные инвестиции в украинский агропромышленный комплекс, число занятого там населения уменьшилось почти на сто тысяч человек.
Достаточно много проблем имеется также в экспортном сегменте украинского АПК, ведь основу отечественного агроэкспорта составляют зерновые культуры, 12 которых - кукуруза и соя. Кроме того, наша страна является мировым лидером по экспорту семян и масла подсолнечника: в 2015-м его объемы возросли на 7%. К сведению: согласно данным Института экономики и прогнозирования Национальной академии наук Украины, лишь земли в Чернобыльской зоне находятся в удовлетворительном состоянии, остальные земли считаются территорией изнурительного земледелия.
А как в других странах?
Теперь давайте вкратце ознакомимся с ситуацией на европейском рынке земли. Стоит отметить, что в Европе он является неотъемлемой частью экономики и базируется на четком и справедливом законодательстве.
Дания является примером государства, где законодательство в сфере рынка земли – наиболее развитое, все нормы и требования четко и ясно прописаны. Так, к примеру, обеспечение сохранности земли в сельхозпроизводстве требуется и от арендатора. С целью борьбы с созданием латифундий законодательно установлена предельная верхняя граница землепользования, составляющая 150 га сельскохозяйственных угодий. Исключения допускаются только если фермер сможет доказать, что в результате специфики производства ему требуется больше земли и никто из окрестных крестьян не будет протестовать против этого. Кроме того, арендатор, равно как и покупатель, должен прожить в сельской местности не меньше 8-ми лет. Еще один интересный момент: покупка земли в Дании запрещается, если данная операция является средством размещения капитала, либо же стоимость покупаемой земли не соответствует ее реальной цене.
Что касается Франции, то в течение более чем трех десятков лет там существует сложная система контроля земельного рынка. Французское законодательство требует обязательного разрешения властей при любом акте купли-продажи земли либо сдачи ее в аренду. «Семейная ферма с личной ответственностью», - вот основополагающий принцип при выдаче французскими властями разрешения на какую-либо земельную операцию.
Теперь о земельном рынке Германии. В этом государстве поддерживается постоянный контроль за малейшими изменениями собственности либо аренды угодий сельскохозяйственного назначения. Стоит отметить, что переход права на любые земли сельхозназначения требует специального разрешения. Также в Германии находится под запретом чрезмерная концентрация земли (допустимый максимум составляет 400-500 гектаров). На арендованную землю распространяются те же ограничения, что и на купленную. Кроме того, немецким законодательством запрещается изъятие сельхозземель на несельскохозяйственные цели.
На земельном рынке Норвегии строго придерживаются того, чтобы сохранить фермерства, причем ориентация идет на фермера-собственника земли сельскохозяйственного назначения. Потому-то норвежское законодательство
ограничивает возможность дробления земельных участков, а вопросы аренды земли регламентируется законом и местными властями. А вот основным правилом земельного рынка Швейцарии является то, что земля должна принадлежать исключительно тому, кто ее обрабатывает.
Анна Воронцова
Поделитесь в соцсетях:
