В конце июня Верховная Рада Украины приняла изменения в закон Украины «О жилищно-коммунальных услугах» относительно совершенствования системы управления жилищным фондом и решения отдельных вопросов в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг.
Этот закон может войти в историю хотя бы потому, что через двадцать один год после провозглашения независимости Украины, наконец, ликвидируется один из последних пережитков советской экономики – так называемая система балансодержателей.
Все годы с начала массового процесса приватизации жилья система балансодержателей, которыми, как правило, были ЖЭКи, противоречила украинскому законодательству и разъяснению Конституционного суда. ЖЭКи, не имея никаких законных оснований, удерживали и до сих пор удерживают на своем балансе общее имущество совладельцев многоквартирных жилых домов.
Более того, за эти годы балансодержание привело к тому, что с неделимой собственности собственников многоквартирных домов без всякого их согласия были «выведены» чердаки, подвалы, придомовые территории. И в абсолютном большинстве случаев вернуть их законным владельцам уже нет возможности.
Но сам факт ликвидации системы балансодержателей важен не только тем, что ликвидируется противоправный институт. Важно то, что автоматически разрывается привязка многоквартирных жилых домов к ЖЭКам, которые были балансодержателем и предоставляли жилищно-коммунальные услуги совладельцам этих домов.
Теперь на рынке жилищно-коммунальных услуг сможет развиваться конкуренция. В то же время, вышеуказанный закон, решая одну проблему, создает много новых и не ликвидирует ряд других правовых глупостей в сфере ЖКХ. Многие изменения в закон не имеют прямого действия и отсылают к нормативным актам, которые еще должен утвердить Кабинет Министров Украины, причем неизвестно в каком виде.
Вызывает беспокойство, что предложенные изменения, продвигая систему управляющих, не создают механизмов, которые бы защитили совладельцев многоквартирных домов от проблем, которые могут возникнуть в их отношениях с управляющими. Так, например, в законе нет требования обязательной обособленности коммунальных платежей, чтобы средства по оплате тех. услуг сторонними организациями – тепловиками, водоканалами, предприятиями, которые вывозят мусор или обслуживают лифты – шли к ним, не попадая на счета управляющего.
Если этого не сделать, то могут возникнуть вполне реальные ситуации, которые уже встречаются, например, в России, когда управляющий по тем или иным причинам прекращал свою деятельность, оставляя средства за услуги сторонних организаций себе. В результате, обслуживающие организации справедливо отказывались предоставлять жилищно-коммунальные услуги, пока не будут погашены предыдущие долги. А пострадали от этого владельцы квартир, которые полностью оплатили свои коммунальные платежи.
Также не урегулирован на уровне закона вопрос затрат, связанных с капитальными и текущими ремонтами в многоквартирных жилых домах. Текущих коммунальных платежей, поступающих управляющему от владельцев квартир конкретного дома, может быть недостаточно для проведения срочных ремонтных работ капитального или текущего характера. Если управляющий начал использовать на эти цели собственные средства, то неизвестно, как и в какие сроки они ему будут возвращаться, если совладельцы многоквартирных домов примут решение о его замене. Может быть и обратная ситуация. Не определено, каким образом управляющий возвращает средства на капитальный ремонт, которые могут быть составной коммунальных платежей со стороны совладельцев многоквартирных домов.
Кстати, в этом законе вообще отсутствует процедура прекращения отношений между совладельцами многоквартирных домов и управляющими. Поэтому мы гарантированно станем свидетелями конфликтов по поводу желания совладельцев многоквартирных домов прекратить отношения с управляющим.
Еще одной проблемой является то, что законодатели, приняв изменения в Закон, оставили требование по заключению индивидуальных договоров о предоставленных коммунальных услугах между управляющим и собственниками квартир. Абсурдность этой нормы заключается в том, что управляющий предоставляет жилищно-коммунальные услуги не отдельному владельцу квартиры. Он предоставляет услуги всем жильцам дома.
Жилой дом является целостным объектом. Так, управляющий не может сметать мусор в части здания и на части придомовой территории, если какое-то количество владельцев квартир отказывается подписывать договор или не оплачивает коммунальные услуги. Управляющий вынужден заниматься ремонтом крыши и внутридомовых сетей водо- и теплоснабжения, несмотря на то, сколько поступило средств по оплате коммунальных услуг.
Очевидно, что если создано объединение совладельцев многоквартирных домов (ОСМД) и оно самостоятельно выполняет функции управляющего, то решение общего собрания о размере коммунальных платежей, в части содержания дома и придомовой территории, должны становиться автоматически обязательными для всех владельцев квартир.
Если уполномоченные лица ОСМД заключают договор с управляющим по обслуживанию дома, то именно этот договор является коллективным договором, регулирующим отношения между управляющими и всеми собственниками квартир. И коммунальный тариф должен быть таким, чтобы ОСМД имел возможность выполнять свои договорные отношения с управляющим.
Если ОСМД еще не создан, то фактически от имени совладельцев многоквартирных домов действуют местные органы власти. И договор, который заключается между управляющим и местным органом власти по обслуживанию жилого дома, должен быть основой относительно обязанностей, которые берет на себя управляющий. Зато местные органы власти должны устанавливать коммунальный тариф для соответствующего жилого дома, обеспечивающий покрытие затрат и получение прибыли управляющим.
Итог
Эти изменения в закон Украины «О жилищно-коммунальных услугах», с одной стороны, имеют прогрессивный характер. Но в силу интересов мощного лобби, представляющего интересы «управленческих» компаний в Верховной Раде, может стать инструментом дальнейшего обкрадывания совладельцев многоквартирных жилых домов и вполне вероятно может спровоцировать рост социальной напряженности в обществе.
Паламарчук Ирина
Этот закон может войти в историю хотя бы потому, что через двадцать один год после провозглашения независимости Украины, наконец, ликвидируется один из последних пережитков советской экономики – так называемая система балансодержателей.
Все годы с начала массового процесса приватизации жилья система балансодержателей, которыми, как правило, были ЖЭКи, противоречила украинскому законодательству и разъяснению Конституционного суда. ЖЭКи, не имея никаких законных оснований, удерживали и до сих пор удерживают на своем балансе общее имущество совладельцев многоквартирных жилых домов.
Более того, за эти годы балансодержание привело к тому, что с неделимой собственности собственников многоквартирных домов без всякого их согласия были «выведены» чердаки, подвалы, придомовые территории. И в абсолютном большинстве случаев вернуть их законным владельцам уже нет возможности.
Но сам факт ликвидации системы балансодержателей важен не только тем, что ликвидируется противоправный институт. Важно то, что автоматически разрывается привязка многоквартирных жилых домов к ЖЭКам, которые были балансодержателем и предоставляли жилищно-коммунальные услуги совладельцам этих домов.
Теперь на рынке жилищно-коммунальных услуг сможет развиваться конкуренция. В то же время, вышеуказанный закон, решая одну проблему, создает много новых и не ликвидирует ряд других правовых глупостей в сфере ЖКХ. Многие изменения в закон не имеют прямого действия и отсылают к нормативным актам, которые еще должен утвердить Кабинет Министров Украины, причем неизвестно в каком виде.
Нюансы системы управляющих
Вызывает беспокойство, что предложенные изменения, продвигая систему управляющих, не создают механизмов, которые бы защитили совладельцев многоквартирных домов от проблем, которые могут возникнуть в их отношениях с управляющими. Так, например, в законе нет требования обязательной обособленности коммунальных платежей, чтобы средства по оплате тех. услуг сторонними организациями – тепловиками, водоканалами, предприятиями, которые вывозят мусор или обслуживают лифты – шли к ним, не попадая на счета управляющего.
Если этого не сделать, то могут возникнуть вполне реальные ситуации, которые уже встречаются, например, в России, когда управляющий по тем или иным причинам прекращал свою деятельность, оставляя средства за услуги сторонних организаций себе. В результате, обслуживающие организации справедливо отказывались предоставлять жилищно-коммунальные услуги, пока не будут погашены предыдущие долги. А пострадали от этого владельцы квартир, которые полностью оплатили свои коммунальные платежи.
Также не урегулирован на уровне закона вопрос затрат, связанных с капитальными и текущими ремонтами в многоквартирных жилых домах. Текущих коммунальных платежей, поступающих управляющему от владельцев квартир конкретного дома, может быть недостаточно для проведения срочных ремонтных работ капитального или текущего характера. Если управляющий начал использовать на эти цели собственные средства, то неизвестно, как и в какие сроки они ему будут возвращаться, если совладельцы многоквартирных домов примут решение о его замене. Может быть и обратная ситуация. Не определено, каким образом управляющий возвращает средства на капитальный ремонт, которые могут быть составной коммунальных платежей со стороны совладельцев многоквартирных домов.
Кстати, в этом законе вообще отсутствует процедура прекращения отношений между совладельцами многоквартирных домов и управляющими. Поэтому мы гарантированно станем свидетелями конфликтов по поводу желания совладельцев многоквартирных домов прекратить отношения с управляющим.
Еще одной проблемой является то, что законодатели, приняв изменения в Закон, оставили требование по заключению индивидуальных договоров о предоставленных коммунальных услугах между управляющим и собственниками квартир. Абсурдность этой нормы заключается в том, что управляющий предоставляет жилищно-коммунальные услуги не отдельному владельцу квартиры. Он предоставляет услуги всем жильцам дома.
Жилой дом является целостным объектом. Так, управляющий не может сметать мусор в части здания и на части придомовой территории, если какое-то количество владельцев квартир отказывается подписывать договор или не оплачивает коммунальные услуги. Управляющий вынужден заниматься ремонтом крыши и внутридомовых сетей водо- и теплоснабжения, несмотря на то, сколько поступило средств по оплате коммунальных услуг.
Очевидно, что если создано объединение совладельцев многоквартирных домов (ОСМД) и оно самостоятельно выполняет функции управляющего, то решение общего собрания о размере коммунальных платежей, в части содержания дома и придомовой территории, должны становиться автоматически обязательными для всех владельцев квартир.
Если уполномоченные лица ОСМД заключают договор с управляющим по обслуживанию дома, то именно этот договор является коллективным договором, регулирующим отношения между управляющими и всеми собственниками квартир. И коммунальный тариф должен быть таким, чтобы ОСМД имел возможность выполнять свои договорные отношения с управляющим.
Если ОСМД еще не создан, то фактически от имени совладельцев многоквартирных домов действуют местные органы власти. И договор, который заключается между управляющим и местным органом власти по обслуживанию жилого дома, должен быть основой относительно обязанностей, которые берет на себя управляющий. Зато местные органы власти должны устанавливать коммунальный тариф для соответствующего жилого дома, обеспечивающий покрытие затрат и получение прибыли управляющим.
Итог
Эти изменения в закон Украины «О жилищно-коммунальных услугах», с одной стороны, имеют прогрессивный характер. Но в силу интересов мощного лобби, представляющего интересы «управленческих» компаний в Верховной Раде, может стать инструментом дальнейшего обкрадывания совладельцев многоквартирных жилых домов и вполне вероятно может спровоцировать рост социальной напряженности в обществе.
Паламарчук Ирина
Поделитесь в соцсетях:
