Ипотека: что нужно знать заемщику

Хотя в основном люди сталкиваются с экономической составляющей ипотеки, целесообразно знать о ее юридических особенностях. Так, не зная основных требований к условиям ипотечного договора, порой довольно сложно доказывать свою правоту post factum.

Итак, что такое ипотека? Под этим понятием подразумевают особый вид залога недвижимого имущества для получения кредита или займа. Толкование ипотеки, предусмотренное Гражданским кодексом, предусматривает, что залоговое имущество находится во владении заемщика либо третьего лица, а не принадлежит ему на праве собственности. Этому моменту следует уделить особое внимание. Ведь владение – это лишь право на удержание вещи. Понятие «собственность» куда более широкое, и оно включает в себя владение, использование и распоряжение вещью. В то же время Закон Украины «Об ипотеке» (далее - Закон) предусмотрел возможность владения и пользования залоговым имуществом заемщиком. Судебная практика свидетельствует, что суды при решении споров больше полагаются на нормы, предусмотренные Законом, поскольку он устанавливает т.н. специальное, а не общее правило.

Форма договора
Договор ипотеки подлежит нотариальному удостоверению. Точно так же необходимо нотариально удостоверять изменения в ипотечный договор. Если это условие не выполнено, договор может быть признан недействительным. При наличии вины только с одной стороны, она (виновная сторона) будет обязана вернуть все полученное в результате заключения сделки. Если это невозможно, пострадавший имеет право требовать возмещения соответствующего ущерба. В случае обоюдного нарушения требований закона, стороны обязаны вернуть друг другу все полученное в результате. Кроме того, ипотека (залоговое имущество) подлежит государственной регистрации по требованию одной из сторон.

Важно знать
Ипотекой может являться практически любое недвижимое имущество (к примеру, квартира, автомобиль, земельный участок), принадлежащее заемщику на праве собственности (это правило распространяется на граждан). Если у имущества несколько совладельцев, необходимо получить их нотариально удостоверенное согласие на передачу в залог (ипотеку).
Необходимо помнить, что при передаче в ипотеку частного дома, гаража или другого сооружения одновременно передается и право собственности либо пользования земельным участком, на котором это имущество находится. Использование земельного участка допускается при условии, если его целевое назначение не изменилось (например, на земле, предназначенной для жилого строительства, запрещено выращивать овощи и фрукты).
Как правило, в стоимость ипотеки уже включены расходы кредитора (ипотекоержателя) на возможные расходы по содержанию и хранению ипотеки, а также расходы, связанные с возможным ее отчуждением в будущем. То есть при условии невыплаты средств по ипотеке, кредитор не всегда заинтересован в том, чтобы недвижимое имущество находилось именно в его собственности. Например, если в залоге находилась квартира, кредитор после отчуждения будет вынужден временно выплачивать квартплату, а также нести другие обязанности как владелец жилья. Поэтому такое имущество реализуется с публичных торгов. Как вы понимаете, для их также проведения требуются дополнительные расходы, которые покрываются именно за счет стоимости жилья (ипотеки).
Ипотекодатель (заемщик), как мы уже упоминали, после заключения договора продолжает пользоваться залоговым имуществом. Например, если это квартира, он продолжает проживать в ней. При этом он не может продать ее, подарить, передать в завещание или иным способом распорядиться. Даже капитальный ремонт может осуществляться только по согласию самого кредитора (ипотекодержателя).
Все тот же Закон дает право, а не устанавливает обязанность кредитора забирать залоговое имущество в связи с невыполнением заемщиком условий договора. Например, заемщик (ипотекодатель) по причине задержки с выплатой заработной не может оплатить предусмотренную договором сумму. При этом не будет считаться нарушением договора ситуация, когда кредитор пойдет навстречу заемщику в связи со сложившейся ситуацией, и предоставит возможность погасить задолженность в более поздние сроки.
В случае, когда заемщик все-таки нарушил условия договора, а залоговым имуществом (ипотекой) является жилье, в котором ипотекодатель проживает, то после установления факта нарушения договора на протяжении одного месяца после предупреждения со стороны кредитора он обязан освободить помещение.
Стороны ипотечного договора могут предусмотреть возможность досудебного урегулирования споров, указав это в самом ипотечном договоре, либо заключив отдельный нотариально удостоверенный договор.
Отдельно следует сказать, что недвижимое имущество (ипотека) должно храниться надлежащим образом за счет заемщика (ипотекодателя). К примеру, кредитор (ипотекодержатель), обнаружив, что за определенный период стоимость квартиры как ипотеки существенно снизилась, может предъявить требования относительно проведения текущего ремонта.
В залог может также передаваться имущество, находящееся в собственности нескольких лиц, по их взаимному согласию.

Знание этих несложных предписаний закона позволит избежать множества проблем при заключении и выполнении ипотечного договора.
Будьте юридически грамотны, Ваш Жуков Денис.