В условиях активизации банков по взысканию долгов и залогового имущества по кредитным и ипотечным договорам, отечественные финансовые учреждения все чаще предлагают украинцам покупку недвижимого имущества по сравнительно низким ценам.
По состоянию на 7 июля этого года один из ведущих банков Украины выставил на продажу более 500 объектов жилой недвижимости, 40 земельных участков, 520 автомобилей, а также большое количество бытовой, видео-, аудио- и компьютерной техники. Такие показатели характерны для большинства банковских учреждений. По прогнозам специалистов, в ближайшее время количество залогового имущества, реализуемого банковскими структурами, будет расти. Предпринимать такие меры они вынуждены в связи с возвратом выданных заемщикам кредитных средств.
Как правило, финансовые учреждения получают такое имущество в добровольном порядке, либо добиваются признания права собственности на него в судебном порядке. Кроме того, по условиям отдельных кредитных и ипотечных договоров, залогодержатель (банк) имеет право взыскать залоговую недвижимость (или залоговое движимое имущество) во внесудебном порядке.
Если залоговое имущество было взыскано в судебном порядке, либо на основании исполнительной надписи нотариуса, оно реализуется на аукционах уполномоченными Государственной исполнительной службой Министерства юстиции Украины. Информация о проведении аукциона и стоимости «лотов» должна быть опубликована не позже, чем за 15 дней до его начала. Для участия в аукционе необходимо внести залоговую сумму в 15% стоимости объекта, который покупатель планирует приобрести, а также подать соответствующее заявление. После проведения торгов, в случае покупки имущества, покупатель получает акт исполнительной службы о проведении публичных торгов. На основании этого документа нотариусом оформляется право собственности (а именно - свидетельство о приобретении имущества).
При покупке имущества, которое взыскалось на основании одного только кредитного договора (без обращения в суд со стороны банка) существует риск того, что заемщик сможет в судебном порядке вернуть себе такое имущество. Ведь на сегодняшний день действует разъяснение Минюста Украины, согласно которому, взыскать залоговое имущество банковские и иные финансовые учреждения могут только на основании судебного решения. Хотя такой документ, как разъяснение, не имеет юридической силы, практика показывает, что судебные органы довольно часто им пользуются.
Кроме того, заемщик может добиться признания недействительным договора с банком о предоставлении кредита и (или) договора об отчуждении залогового имущества. В первом случае, согласно предписаниям судебного решения, стороны должны будут вернуть один другому все, что получено после заключения соглашения. Во втором – покупатель лишается права собственности на приобретенное у банка залогового имущества. Добавим, что если заемщик добился признания договора об отчуждении залогового имущества недействительным, вернуть средства добросовестному покупателю будет практически невозможно.
При покупке жилья на публичных торгах, проводимых органами министерства юстиции, существует риск признания результатов торгов недействительными, в результате чего имущество вновь выставляется на аукцион, а покупателю возвращается ранее уплаченная им сумма.
При большом количестве вышеперечисленных рисков, главным преимуществом покупки залогового имущества является его относительная дешевизна. Но, как показывает практика, дешевле оказывается только движимое имущество. Что касается жилья, автомобилей, земельных участков, то зачастую их стоимость оказывается выше рыночной. Причина проста: банк вынужденно несет дополнительные расходы на содержание этих объектов, связанных со страхованием (авто) и содержанием в надлежащем состоянии (дома, квартиры, земельные участки). Кроме того, банки пользуются услугами «своих» экспертов – оценщиков, которые часто устанавливают завышенные цены на имущество, которое подлежит реализации.
Чтобы избежать многих рисков, связанных с покупкой залогового имущества, лучше приобретать его непосредственно у заемщика, либо у банка, которому заемщик передал имущество в счет погашения кредита (ипотеки). Правда, встречаются случаи, когда банки запрещают заемщику передавать залоговое имущество третьим лицам. Такое условие предусматривается на стадии заключения договора. Но в целом, отчуждение имущества по подобной процедуре учитывает права всех сторон – покупателя, заемщика (продавца) и финансового учреждения, а потому судебные споры по поводу подобного отчуждения возникают крайне редко.
Также стоит проверить, не нарушаются ли при таком переходе права собственности права третьих лиц. Если, к примеру, покупатель приобретает дом или квартиру, можно попросить у его владельца предоставить справку из БТИ об отсутствии отягощения на такую недвижимость.
Приобретать залоговое имущество или нет – дело сугубо индивидуальное. Но если экономия средств стоит возможных рисков, связанных с его покупкой, не стоит медлить с принятием окончательного решения.
Жуков Денис
novostiua.net
По состоянию на 7 июля этого года один из ведущих банков Украины выставил на продажу более 500 объектов жилой недвижимости, 40 земельных участков, 520 автомобилей, а также большое количество бытовой, видео-, аудио- и компьютерной техники. Такие показатели характерны для большинства банковских учреждений. По прогнозам специалистов, в ближайшее время количество залогового имущества, реализуемого банковскими структурами, будет расти. Предпринимать такие меры они вынуждены в связи с возвратом выданных заемщикам кредитных средств.
Как правило, финансовые учреждения получают такое имущество в добровольном порядке, либо добиваются признания права собственности на него в судебном порядке. Кроме того, по условиям отдельных кредитных и ипотечных договоров, залогодержатель (банк) имеет право взыскать залоговую недвижимость (или залоговое движимое имущество) во внесудебном порядке.
Если залоговое имущество было взыскано в судебном порядке, либо на основании исполнительной надписи нотариуса, оно реализуется на аукционах уполномоченными Государственной исполнительной службой Министерства юстиции Украины. Информация о проведении аукциона и стоимости «лотов» должна быть опубликована не позже, чем за 15 дней до его начала. Для участия в аукционе необходимо внести залоговую сумму в 15% стоимости объекта, который покупатель планирует приобрести, а также подать соответствующее заявление. После проведения торгов, в случае покупки имущества, покупатель получает акт исполнительной службы о проведении публичных торгов. На основании этого документа нотариусом оформляется право собственности (а именно - свидетельство о приобретении имущества).
Риски
При покупке имущества, которое взыскалось на основании одного только кредитного договора (без обращения в суд со стороны банка) существует риск того, что заемщик сможет в судебном порядке вернуть себе такое имущество. Ведь на сегодняшний день действует разъяснение Минюста Украины, согласно которому, взыскать залоговое имущество банковские и иные финансовые учреждения могут только на основании судебного решения. Хотя такой документ, как разъяснение, не имеет юридической силы, практика показывает, что судебные органы довольно часто им пользуются.
Кроме того, заемщик может добиться признания недействительным договора с банком о предоставлении кредита и (или) договора об отчуждении залогового имущества. В первом случае, согласно предписаниям судебного решения, стороны должны будут вернуть один другому все, что получено после заключения соглашения. Во втором – покупатель лишается права собственности на приобретенное у банка залогового имущества. Добавим, что если заемщик добился признания договора об отчуждении залогового имущества недействительным, вернуть средства добросовестному покупателю будет практически невозможно.
При покупке жилья на публичных торгах, проводимых органами министерства юстиции, существует риск признания результатов торгов недействительными, в результате чего имущество вновь выставляется на аукцион, а покупателю возвращается ранее уплаченная им сумма.
Преимущества
При большом количестве вышеперечисленных рисков, главным преимуществом покупки залогового имущества является его относительная дешевизна. Но, как показывает практика, дешевле оказывается только движимое имущество. Что касается жилья, автомобилей, земельных участков, то зачастую их стоимость оказывается выше рыночной. Причина проста: банк вынужденно несет дополнительные расходы на содержание этих объектов, связанных со страхованием (авто) и содержанием в надлежащем состоянии (дома, квартиры, земельные участки). Кроме того, банки пользуются услугами «своих» экспертов – оценщиков, которые часто устанавливают завышенные цены на имущество, которое подлежит реализации.
Выход из ситуации
Чтобы избежать многих рисков, связанных с покупкой залогового имущества, лучше приобретать его непосредственно у заемщика, либо у банка, которому заемщик передал имущество в счет погашения кредита (ипотеки). Правда, встречаются случаи, когда банки запрещают заемщику передавать залоговое имущество третьим лицам. Такое условие предусматривается на стадии заключения договора. Но в целом, отчуждение имущества по подобной процедуре учитывает права всех сторон – покупателя, заемщика (продавца) и финансового учреждения, а потому судебные споры по поводу подобного отчуждения возникают крайне редко.
Также стоит проверить, не нарушаются ли при таком переходе права собственности права третьих лиц. Если, к примеру, покупатель приобретает дом или квартиру, можно попросить у его владельца предоставить справку из БТИ об отсутствии отягощения на такую недвижимость.
Напоследок
Приобретать залоговое имущество или нет – дело сугубо индивидуальное. Но если экономия средств стоит возможных рисков, связанных с его покупкой, не стоит медлить с принятием окончательного решения.
Жуков Денис
novostiua.net
Поделитесь в соцсетях:
